К чему стоит готовиться собственникам помещений в многоквартирных домах?

«Я застала Антона Ивановича Марачковского усталого и невыспавшегося, среди вороха бумаг…» – так бы начинался этот текст, если бы речь шла о повседневной работе ООО «УК «МЭК». Мы с Антоном Ивановичем действительно встретились в подобной обстановке, однако, сейчас управляющая организация находится в незавидном положении: в отношении юридического лица возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве). Иск на «МЭК» подала ресурсоснабжающая организация, а именно МП УК «Дирекция муниципального заказа».

Что говорит о сложившейся ситуации руководство ООО «УК «МЭК»?

В конце марта 2023 года согласно Федеральному закону от 31.12.2017 г. № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» управляющая компания «МЭК» подала заявление на продление срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, а в конце марта руководитель МЭКа получил квалификационный аттестат.

Тем не менее, Приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 11.04.2023 года № 300 в продлении данной лицензии МЭКу отказали. Главной причиной послужили имеющиеся долги перед ресурсоснабжающей организацией.

В связи с этим обстоятельством и по законным основаниям с 1 июня 2023 года организация просто не имеет права продолжать дальнейшую коммерческую деятельность по управлению многоквартирными домами.

Отметим, что согласно статье 14.1.3 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50000 до 100000 рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц – от 150000 до 250000 рублей.

О финансовом положении МЭКа и задолженности собственников

«В данный момент, кредиторская задолженность УК «МЭК» превышает дебиторскую. Это одно из оснований начала процедуры банкротства, – пояснил Антон Иванович Марачковский. – Сейчас у нас трудное финансовое положение: средств, которые мы собираем от собственников помещений (как физических, так и юридических лиц), государственных учреждений, хватает на оплату труда сотрудников. Остаток уходит в счет кредиторской задолженности перед ресурсоснабжающей организацией. Я не вижу перспектив в ведении дальнейшей деятельности, но погасить кредиторскую задолженность возможно».

По словам Антона Ивановича, долг перед ресурсоснабжающей организацией на момент его назначения на должность руководителя УК «МЭК» составлял около 136 млн рублей. Спустя полгода, исходя из отчетов за апрель, задолженность составляет не более 119 млн рублей. Работа в этом направлении продолжается, но процесс достаточно долгий, включающий в себя работу с неплательщиками, которых среди собственников достаточно много.

«Некоторые из них не могут платить, потому что не позволяет заработная плата, другие не гасят задолженность, имея при этом приличные доходы. Многие считают, что управляющая компания «МЭК» ничего не делает, поэтому за это платить им не стоит. Такая позиция «разгоняется» среди народных масс и некоторыми общественными деятелями в Игарке. Закон же говорит о взаимных обязанностях управляющей компании и собственников: мы выполняем утвержденный перечень услуг, а собственники вносят своевременную плату, – обращает внимание на этот, казалось бы, очевидный факт Антон Иванович. – За счет этих средств мы и продолжаем оказание услуг. Когда собственники не вносят плату за содержание и ремонт общедомового имущества, то начинается небольшой финансовый голод, который постепенно нарастает».

Антон Иванович также заметил, что плата за содержание и ремонт общедомового имущества устанавливалась один раз – в 2018 году. По прошествии 5 лет произошло множество изменений в экономической жизни страны: инфляция, множественные индексации зарплат, возросла стоимость ресурсов и материалов, логистических работ. Перерасчет тарифов и стоимости производимых работ не проводился, оставаясь экономически обоснованным сугубо для 2018 года.

За последние 5 лет не состоялось ни одного общего собрания собственников жилья, не собирался кворум (то есть установленное число участников собрания, достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам повестки дня). Попытки собрать жильцов для решения возникающих вопросов проводились неоднократно как при предыдущих руководителях УК «МЭК», так и по инициативе Антона Ивановича Марачковского: «Будучи еще заместителем директора, в июне 2022 года я попытался провести общее собрание по вопросу утверждения капитального ремонта кровель домов. В том, чтобы крыша дома не протекала, напрямую заинтересованы собственники. Хотели провести три собрания, но не получилось ни одного: никто не пришел. Причем, назначали в субботу, примерно 11 часов дня, не в помещении, а прямо возле дома. Мы ждали, но, к сожалению, не вышел никто».

Такая же ситуация сложилась и с тарифами: без собрания жильцов не удалось его уменьшить или увеличить, даже поменять количество выполняемых работ. В итоге управляющая организация оказалась обязана выполнять минимальный перечень услуг, даже если отсутствуют денежные средства. Только выполнять его все тяжелее и тяжелее, ведь любые услуги требуют для своего выполнения недешевых ресурсов, инструментов, а также сотрудников, которым надо своевременно оплачивать труд. На данный момент, задолженность собственников помещений составляет около 250 млн рублей. Как заметил Антон Иванович, на некоторые долги уже прошел срок исковой давности, в недоработке есть вина и управляющей компании.

Однако у неплательщиков есть варианты погашения долгов, например, рассрочка платежей и получение субсидий. По словам директора МЭКа, собственники часто не идут на контакт, даже не интересуясь способами, которые могли бы помочь им не накапливать огромные задолженности.

Признают ли УК «МЭК» банкротом? Есть ли пути решения проблемы?

Вероятность признания управляющей организации банкротом достаточно высока, но не равна 100%. Отвечая на вопрос о дальнейшей судьбе МЭКа, Антон Иванович напоминает, что надежда на благополучное завершение ситуации существует всегда. По его словам, есть экономически обоснованные варианты выхода из банкротства, варианты санации, т. е. системы разного рода мероприятий, которая позволяет избежать этого статуса. Путей развития событий четыре: от признания УК банкротом до уменьшения кредиторской задолженности.

«По претензионно-исковой работе мы можем собрать задолженность дебиторов и даже выйти в плюс. Причем это не маловероятный вариант событий, а вполне реальный, – отмечает директор УК «МЭК». – Зависит это от некоторых факторов, в том числе и от усердия руководства. Как уже говорилось, мы ведем претензионно-исковую работу, и при положительном судебном решении в нашу пользу отдаем необходимые документы (исполнительный лист или судебный приказ) судебным приставам. Зачастую получаем их обратно с пометкой о том, что с должника просто нечего взыскать. Исполнительное производство прекращается».

Об изменениях, которые коснутся сотрудников управляющей организации

В связи с непростой ситуацией, в которой оказалась управляющая компания, перемены отразятся на кадровом составе. Как известно, МЭК имеет дополнительные виды услуг, помимо управления МКД, однако, даже для их осуществления не требуется штат сотрудников, который есть сейчас. Как подчеркнул Антон Иванович, сокращение – это вынужденная необходимость, возникшая из-за сложившейся ситуации.

«Так как УК не может осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению МКД, то и предоставить работу не может. Как бы грубо не звучало, но производственной необходимости в некоторых работниках нет, – комментирует ситуацию директор УК «МЭК» Антон Иванович Марачковский. – В связи с этим принято решение о сокращении работников. 17 мая их начали уведомлять, по истечении 2 месяцев, в некоторых случаях 3, а в отдельных даже до года (декретный отпуск, отпуск по уходу за ребенком и т. п.), эти работники будут сокращены. По истечении двухмесячного срока или даже раньше кто-то может найти другую работу, что-то сможем предложить мы: ведутся переговоры с другими организациями, куда можно перенаправить наших сотрудников».

Сейчас специалисты Центра занятости населения проводят консультации для работников.

Отвечая на вопрос об изменениях, которые могут потенциально коснуться заработной платы сотрудников, Антон Иванович поясняет: «Понимание того, где УК возьмет денежные средства на оплату труда своих сотрудников, есть. В ближайшие 3 месяца существенных проблем или задержек выплат заработной платы не ожидается, максимум 1–2 дня. Мы стараемся даже в этих сложных финансово-экономических условиях рас- считываться с сотрудниками вовремя».

Что теперь будет с обслуживанием МКД?

Задаваясь вопросом, что будет с обслуживанием многоквартирных домов после 1 июня, достаточно обратить внимание на статьи 199 и 200 Жилищного Кодекса РФ (Аннулирование лицензии и прекращение ее действия; прекращение деятельности по управлению многоквартирными домами в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием, соответственно). Согласно им, действующая УК обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирными домами, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до тех пор, пока новые управляющие компании, выбранные общим собранием собственников помещений в МКД (отобранные по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса, в отдельных случаях, заключившие договор управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса) не внесут данные дома в реестр своей лицензии.

«Пока у каждого из этих домов не появится новая управляющая компания, то «МЭК» обязан выполнять работу по содержанию общедомового имущества, а собственники вносить установленную плату», – отметил Антон Иванович. – Может получиться так, что один из домов выбрал УК и решил с этого момента платить ей. Нет, они платят новой УК только с того момента, когда она официально известит о нахождении дома в списке лицензии. Все мы понимаем, что если на 2–3 дня прекратить обслуживание домов, то начнется коллапс. Допустим, если мы сейчас не начнем подготовку к новому отопительному сезону, то можем просто замерзнуть с наступлением холодов.

Могу заверить граждан: управляющая компания «МЭК», в силу своих возможностей, в том числе и финансовых, будет продолжать работу с такой же отдачей, как сейчас. Вслед за отключением отопления мы сразу же начнем работу по подготовке к новому отопительному осенне-зимнему периоду. У нас запланированы частичное восстановление кровли на некоторых домах, промывка систем отопления на всех домах. Все для этого имеется, хоть и существуют небольшие проблемы с ресурсами для сантехнических работ. Тем не менее, проблемные зоны, которые нельзя было сделать во время отопительного сезона, у нас отмечены, и мы проведем основательные ремонтные работы».

Как уже говорилось, точная дата прекращения деятельности МЭКа по управлению МКД не может быть известна, ведь многое зависит от активности собственников помещений и заинтересованности управляющих компаний.

Задолженности собственников после смены УК тоже никуда не денутся: подтвержденные долги, на которые не истек срок исковой давности, составляющий 3 года, взыщут через суд в пользу МЭКа.

Что необходимо сделать собственникам МКД? Как выбрать новую управляющую организацию?

«Возможно, это будет одна УК или у каждого из домов – своя. На данный момент, лицензия на предпринимательскую деятельность в сфере управления МКД есть у 3 городских организаций, – рассказал руководитель УК «МЭК». – В этот список входят: МП г. Игарки «Городок», МП УК «Дирекция муниципального заказа» (организация не состоит в муниципальном реестре) и частное предприятие ООО «ЖилФондСервис». Последнее никогда не занималось управлением МКД, лицензию получило пару лет назад. По данным Федеральной налоговой службы, эта компания принадлежит Андрею Сергеевичу Петракову».

В течение 3 дней, начиная с момента получения уведомления от Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, администрация муниципального образования г. Игарка должна уведомить собственников помещений в домах о прекращении действия лицензии ООО «УК «МЭК», а также об обязанности проведения общего собрания собственников жилья в течение 15 дней.

Кстати, в свое время МЭК был выбран аналогичным образом, то есть на общем собрании собственников помещений в многоквартирных домах.

«Собственники должны быть сознательными, – подчеркивает Антон Иванович Марачковский. – До сих пор, многие из них жалуются, что не проводили собрание в 2018 году, и не согласны с какими-либо установленными условиями. Сейчас же есть возможность активизироваться и выполнить свою законную обязанность в проведении общего собрания: по выбору управляющей компании, совета дома и председателя, по выбору и утверждению тарифа. Хочется в очередной раз отметить, что это не право собственников, а обязанность.

В течение этих 15 дней, возможно, выйдет какая-либо из управляющих компаний, предложив свой экономически обоснованный и рассчитанный тариф. Тут уже собственники принимают решение: нужна ли им эта УК, согласны ли они с предложенными условиями и тарифами, перечнем услуг. Перечень может также дополняться, но согласно Постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» не может быть менее установленного».

Рассматривая различные варианты развития событий, стоит обратить внимание на ситуацию, когда общее собрание собственников жилья может просто не состояться. Кворум по выбору УК должен составлять 50% голосов + 1 кв. м.

«Голоса на общем собрании учитываются, исходя из квадратных метров, – пояснил Антон Иванович. – К примеру, площадь вашей квартиры составляет 32 кв. м, и вы ее единственный собственник. В таком случае, это 32 голоса, допустим, из 2000 голосов всего».

Общее собрание в каком-либо из многоквартирных домов можно счесть несостоявшимся, если не собрался кворум. В таких случаях дальнейшие действия: объявление и проведение открытого конкурса. Проводит конкурс муниципальное образование. Как отметил руководитель МЭКа, в Игарке подобных прецедентов не было, поэтому сложно с точностью сказать, как это будет выглядеть на практике.

«В теории, муниципальное образование г. Игарка подготавливает документы и начинает процедуру проведения открытого конкурса. На конкурс выходят организации, желающие осуществлять деятельность по управлению МКД в Игарке и имеющие соответствующую лицензию, и муниципальное образование уже на конкурентной основе выбирает лучшие предложения, если будет несколько вариантов».

Если не состоится и открытый конкурс, то муниципальное образование обязано выбрать УК из числа городских организаций, получивших лицензию на управление МКД. В дальнейшем она заключает с собственниками договоры на управление, работая некоторое время по тарифу, утвержденному муниципальным образованием г. Игарка.

Однако в течение полугода уже новая УК должна организовать общее собрание собственников жилья, где и будут решены вопросы по выбору организации, срокам заключения договора на управление многоквартирными домами, внесению их в реестр лицензии и непосредственному приступлению к работе.

Что по итогу?

В беседе Антон Иванович не раз задевал тему пассивности большинства собственников помещений в многоквартирных домах.

«Это их дом. В первую очередь, они участвуют в выборе управляющей компании, ведут с ней диалог. На них лежит обязанность выбора совета дома, председателя. Председатель тоже должен иметь интерес, ведь необходимо приходить и «пинать» управляющую компанию, в финансовых вопросах в том числе. Причем юридические лица и государственные учреждения достаточно активны, а наши граждане, к сожалению, нет. Контакт и обратная связь между собственниками и УК должны быть налажены».

Управляющую компанию все равно назначат, но есть огромное различие между личным волеизъявлением собственников и назначением «сверху».

«Если при выборе УК собственники не активизируются и продолжат относиться попустительски, то будет так, как будет. На ситуацию они уже не смогут повлиять, только вновь начнутся лишние пересуды. Поэтому надо действительно собраться и решить этот вопрос. Тариф, перечень услуг, заработные платы работников – многое зависит от них», – в очередной раз напомнил директор МЭКа. – Я советую не как руководитель УК, а как гражданин и житель города взять игарчанам свою жизнь и судьбу в собственные руки. Не отдавать на откуп кому-либо, а начать с себя. Сейчас, при достаточной активности граждан, вполне реально сделать свой дом теплее и лучше, а двор красивее. Возможно, вместе мы наведем порядок в жилищно-коммунальном хозяйстве».

Н. НЕПОКРЫТЫХ.